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新房主購買房屋后,是否有權要求原承租人搬離?
來 源:通化日報 時 間: 2019-02-03

案情回顧:

  曾先生在選購一套二手房時,被前業主告知該房產已經有人承租,租期尚有9個月結束,曾先生以為購買房屋后就有權隨時要求承租人搬離,于是與前業主簽訂了購房合同并辦理了過戶手續。但是,在與承租人交涉限期搬離的過程中,承租人提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續承租。此案中,新房主購買房屋后,是否有權要求原承租人搬離?就此問題,記者咨詢了吉林易金律師事務所律師張東先。

  律師意見:

  買賣不破租賃,即在租賃關系存續期間,即使租賃物所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

  我國《合同法》第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”即在租賃合同有效期間,租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的,租賃合同對新所有權人仍然有效,新所有權人不履行租賃義務時,承租人得以租賃權對抗新所有權人,這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。

  《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定:“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

  一、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

  二、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可見,在此案例中,并不存在《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定的“買賣不破租賃”例外情形,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人的利益應該受到法律保護,曾先生無權要求承租人限期搬離,但是有權要求承租人支付租金,因為曾先生在取得該房產所有權的同時也取得了收益權。

  需要明確的是,房屋出售后,應由新的房主來履行原有的租賃合同,合同主體變為新的房主和承租人,新的房主為新的出租人。

  以上意見僅供參考!咨詢電話: 18643546509

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