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征收工作疑難問題解答
來 源:集安市房屋征收經辦中心 時 間: 2019-06-12

  一、征收補償的范圍都有哪些?

  答:《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定:“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:1.被征收房屋價值的補償;2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。”根據本條的規定,補償的范圍包括:1.房屋價值,其范圍應當包括房屋本身價值、附屬物價值以及國有土地使用權價值。所謂房屋是指用于住人或存放物品的建筑物,以被征收房屋類似的房地產市場評估價格為準;所謂附屬物,是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并有某種用途的附屬建筑或內筑物,如圍墻、門斗、裝潢等,在房屋價值評估時,也一并評估。所謂國有土地使用權,是指國有土地使用者依法對國有土地享有占有、使用和部分收益和處分的權利,其性質屬于有期限的他物權。根據《城市房地產管理法》第二十條的規定,“國家對土地使用者依法取得的土地使用權,在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益的需要可以依照法律程序提前收回,并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”因此,對未到期的國有土地使用權也應當由具有相應資質的房地產評估機構評估確定。2.搬遷及臨時安置費用。3.停產停業損失,在確定停產停業損失時應把握以下幾點:一是停產停業損失是客觀存在的,只要因為征收引起的經濟損失,被征收人就應得到合理的足額補償;二是只對直接損失進行補償,對間接損失或費用則不予確認;三是房屋價值補償與停產停業損失補償應分開,停產停業損失的項目、數量應當明確、具體。

  二、住宅用于經營的應如何確定補償標準?

  答:在實踐中,往往有的房屋性質盡管登記為住宅,但被征收人一直用于經營,且依法辦理了營業執照或者具有相應的納稅證明,對于這種情況不應當簡單地用房屋權屬證書上記載的房屋性質確定補償標準,而應當綜合根據其經營情況、經營年限及納稅等情況來確定補償標準。

  三、房屋產權證載明面積與實際面積不一致時怎么處理?

  答:由于房屋登記制度不完善,房屋產權證載明面積與實際面積不一致的情況經常出現,也是矛盾比較突出的問題,應當具體情況具體分析,視實際情況而定,不能籠統地認為凡是產權證面積以外的部分一律不補償,而是從保障征收工作順利進行以及切實保護被征收人合法利益的角度出發妥善加以處理。

  四、如何適用評估程序?

  答:《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定:“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定,制定過程中,應當向社會公開征求意見。”第二十條規定:“房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。”但是在實踐中往往出現各種問題,首先是何時選定評估機構的問題,從實踐上看建議在組織對房屋征收范圍內的房屋權屬等情況進行調查登記時,就應當向被征收人送達選定評估機構通知書,告知被征收人在規定的時間內協商選定評估機構。如在規定的時間內無法協商選定,可以通過多數決定或隨機選定的方式確定評估機構。對于在征收補償方案規定的期限內無法達成征收補償協議的被征收人,應立即啟動評估程序,為作出征收補償決定書做好準備,在評估過程中,征收部門應把握好三個方面:一要嚴格把握相應的資質要求;二要嚴格把握估價的基準時間;三要嚴格把握房屋性質和面積。

  五、對征收范圍內的違法建筑應如何處理?

  答:《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定:“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理,對違反城鄉規劃進行建設的,依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。”依照該條的規定,甄別違法建筑必須是在政府作出房屋征收決定之前,在征收前對違法建筑的甄別認定涉及各相關機關配合,所以在實踐中,很多違法建筑的認定是由征收部門發現后移交規劃部門處置的,因此規劃部門應積極履職盡責,加大對違法建筑的認定查處工作。對于違法建筑的認定應該嚴格按行政處罰程序處理。對經甄別被認定為違法建筑的,一律不予補償。

  六、簽訂征收補償協議應注意哪些問題?

  答:《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定:“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。補償協議訂立后,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。”該規定對征收補償協議的內容做了詳細的規定,但是在實踐過程中,仍然發生了許多問題,因此在工作中要注意把握好以下幾個問題:一是協議的主體問題。從征收補償協議的性質看,房屋征收補償協議完成符合行政合同的基本特征,一方應為房屋征收部門,另一方應為被征收人,被征收人委托他人代為談判簽訂協議的,應當有齊全的代理手續,尤其房屋所有權人死亡,涉及繼承,或者原所有權人出讓,涉及實際所有人等情況應注意核實,否則極有可能被認定為無效協議;二是協議對房屋的補償標準不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,因此,如果補償標準低于該價格,就是違反了法律強制性規定,協議應當無效。同時如果存在補償價格遠遠高于同類房屋市場價格的,也應當以顯失公平損害公共利益為由,認定該補償協議無效。三是關于承租人的補償問題,《國有土地上房屋征收與補償條例》中沒有承租人的安置補償的規定,但在實踐中承租人是存在的,因此在簽訂協議過程中應充分考慮承租人的利益,一般情況在簽訂協議時盡可能多與承租人、被征收人協商溝通,如果不能夠達成協議,可以和被征收人簽訂征收補償協議,由被征收人和承租人另行處置租賃關系,通過民事訴訟解決;如果均不能達成協議,在作出征收補償決定時建議將承租人列為第三人,一并做出處理;四是征收補償協議產生的法律后果。補償協議一旦簽訂,被征收房屋所有權的主體發生改變,由原先的被征收人變更為國家,即征收的市、縣級政府。如被征收人不履行征收補償協議,應通過非訴行政執行方式解決,房屋征收部門可以以被征收人對行政行為確定的義務不履行又不訴訟為由,申請人民法院強制執行搬遷義務。

  七、在作出征收補償決定中應注意哪些問題?

  答:《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定:“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平,包括本條倒第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。”根據這一規定,在工作實踐中應注意以下問題:一是時間問題,只能是在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議時,方可做出補償決定;二是征收補償決定的主體問題。征收補償的主體是市、縣級人民政府,應由房屋征收部門征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定;三是補償決定的內容要嚴格按照征收補償方案作出;四是補償決定要嚴格按照程序做出,首先要保證調查收集被征收人合法財產的證據的程序合法,在實踐中可以通過對被征收人房屋財產狀況進行現場物測、調查取證,對被征收的房屋及相關財產依法進行登記造冊,并可以通過拍照錄像等手段固定相關證據;其次,作出征收補償決定前應經過充分協商,要防止征收補償協商程序形式化。另外,征收補償決定除了送達程序以外,還有一個公告程序,市、縣級人民政府作出的征收補償決定應當在征收范圍內予以公告。

集安市住房和城鄉建設局

集安市房屋征收經辦中心

2019年6月12日

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